147 m² habitables sur un terrain de 820 m² en lisière de forêt.
Pierrefitte-sur-Seine · Seine-Saint-Denis (93)
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Demander la fiche complète ↗Vous habitez les 147 m² principaux, vous construisez un T3 ou T4 sur le terrain restant, et vous payez chaque mois moins qu'un T4 en location.
Vous mettez 70 000 € d'apport. La banque vous prête 352 500 €. Le fonds Réhabiter acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle. La construction neuve à l'arrière du terrain (50-60 m²) crée un T3 indépendant qui se loue ~ 850 €/mois en lisière de forêt. À 10 ans, rachat de la quote-part au multiple 1,30×.
Quatre raisons d'y croire — chacune sourcée.
820 m² de terrain en proche couronne
Dans le quart nord IDF, un terrain de plus de 800 m² à moins de 500 k€ est statistiquement rarissime. La proche couronne se densifie, les terrains XL disparaissent. Cette opportunité ne se reproduira pas.
Bord de forêt de Montmorency
Le bien est situé en lisière de forêt selon l'annonce. Cadre rare en zone tendue · valorisation patrimoniale solide · qualité de vie pour la maison principale et le futur T3 locatif.
Maison familiale 147 m² déjà 4 chambres
Pas de chantier sur la maison principale au démarrage. 4 chambres existantes · vous emménagez directement. Le chantier porte uniquement sur la construction neuve arrière, sans perturber votre vie quotidienne.
Connexion Métro 16 à venir (2030)
Pierrefitte sera connectée au futur Métro 16 du Grand Paris (horizon 2030). Plus-value attendue 15-20 % sur 5 ans selon les études Société du Grand Paris. L'achat capitalise sur l'effet de levier territorial.
Le bien et sa pré-qualification.
Données factuelles · 9 entrées
- Surface habitable
- 147 m² · 4 chambres
- Terrain
- 820 m² en lanière
- Composition
- séjour, cuisine, 4 chambres, garage, jardin
- Environnement
- lisière forêt Montmorency
- Zone PLU
- à confirmer adresse
- DPE
- D-E (à confirmer)
- Distance RER D
- ~ 1 km Pierrefitte-Stains
- Futur Métro 16
- 2030 (estimation)
- Mandat
- IPC IMMOBILIER Clichy
Pré-qualification Scan Pro · 6 / 15 pivots
- Surface terrain XL
820 m² permet T3/T4 neuf de 50-60 m² avec jardin indépendant 300 m² · marge confortable PLU.
- Accès indépendant arrière
Profondeur de terrain permet création d'une voie d'accès séparée pour le T3 neuf.
- Maison existante 4 chambres
Pas de chantier sur la principale au démarrage · vous emménagez directement.
- Règlement PLU lisière forêt
Restrictions potentielles à vérifier · périmètre protégé éventuel à mesurer.
- Raccordements arrière
Distances voirie / EU / réseaux à mesurer · coût raccord T3 à affiner.
- Demande locative tendue
Loyer T3 secteur lisière 850 €/mois · vacance < 3 %.
Trois étapes, et vous êtes chez vous.
Vous achetez à 65 %
Le fonds Réhabiter acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle. Vous financez les 65 % par apport + prêt bancaire classique.
Construction T3 à l'arrière
Vous emménagez dans la maison principale. Construction neuve T3 de ~ 55 m² à l'arrière du terrain. Chantier 8-10 mois.
Le T3 paye votre prêt
Logement créé loué ~ 850 €/mois en zone tendue · soustrait au calcul HCSF. Rachat quote-part à 10 ans (1,30×).
Achat classique vs votre achat Réhabiter.
Profil testé : famille recomposée 5 000 €/mois nets, apport 70 k€.
Sans Réhabiter, votre banque refuse à 52,5 % d'endettement. Avec Réhabiter, vous achetez, vous construisez le T3, vous touchez le loyer et vous payez 1 512 € de moins par mois. Sur 25 ans, 453 600 € d'économie nette.
Deux profils acquéreurs.
| Votre apport | 70 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter | 35 % · 157 500 € |
| Frais de notaire | ~ 36 000 € |
| Travaux (construction T3 arrière) | 110 000 € |
| Prêt bancaire (25 ans · 3,8 %) | 352 500 € |
| Mensualité brute | 1 815 € |
| Loyer T3 perçu | + 700 €/mois |
| Votre charge mensuelle nette | 1 115 € |
| Endettement HCSF | 22,3 % |
| Apport | 130 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter | 30 % · 135 000 € |
| Prêt bancaire | 315 000 € |
| Mensualité brute | 1 622 € |
| Loyers cumulés (maison + T3) | + 2 600 €/mois |
| Cashflow brut mensuel | + 978 € |
| Déduction fiscale annuelle | ~ 4 100 € |
Vous gagnez. Et trois autres aussi.
Vous
– 1 512 €/moisCharge ramenée à 1 115 €/mois · vous accédez à un terrain XL en proche couronne, scénario impossible en achat classique.
Propriétaire vendeur
+ 32 000 €Vente fluide à 450 k€ avec dossier Scan Pro vs ~418 k€ vente longue d'un bien « terrain à exploiter ».
Locataire T3
+ 55 m² neufT3 neuf en lisière de forêt, accès jardin, situation rare à 1 km RER D.
Collectivité
+ trajectoire ZANDensification douce dans une zone déjà équipée, sans étalement urbain.
Cinq choses que nous ne ferons pas sur ce pavillon.
Aucun mandat sur ce pavillon
Ce bien est commercialisé par IPC IMMOBILIER Clichy. Réhabiter n'a aucun intérêt financier dans sa vente.
Jamais d'accès aux clés seul
L'analyste accompagnera l'agent du vendeur lors de la visite.
Le prix ne passe pas par nous
Vous payez 290 € à Réhabiter. Les 450 000 € passent par le notaire.
Vous négociez votre prix
Nous fournissons les comparables DVF Pierrefitte. Vous négociez vous-même.
L'agence ne nous rémunère pas
Aucun apport d'affaires. Notre indépendance est totale.
Trois engagements pour vous protéger.
Sortie libre à tout moment
Rachat de la quote-part du fonds quand vous voulez dans les 10 premières années.
Cadre juridique standard français
Indivision conventionnelle Code civil art. 815-1. Convention rédigée par notre étude notariale.
Scan Pro 290 € remboursés
Si vous signez le compromis, le Scan Pro vous est intégralement remboursé.
Trois points spécifiques au terrain XL restent à confirmer.
Le Scan Pro complet (290 €) couvre ces 3 points et les 12 pivots restants.
- Règlement PLU lisière forêt. Restrictions potentielles · zone protégée éventuelle · vérification mairie de la constructibilité du fond de terrain.
- Raccordements arrière. Distances voirie + EU + électricité + eau · coût raccord T3 à affiner par maître d'œuvre.
- Servitudes éventuelles. Droit de passage, mitoyenneté lisière forêt · vérification cadastre + visite.
Vous êtes à 5 minutes de savoir si ce pavillon est vraiment pour vous.
Commandez votre Scan Pro complet : 15 pivots vérifiés, raccordements chiffrés, devis travaux complet.
290 € intégralement remboursés à la signature du compromis.
Sources. Annonce IPC IMMOBILIER via EtreProprio.com. PLU de Pierrefitte-sur-Seine (à vérifier). Observatoire Loyers IDF 2025-2026. Société du Grand Paris.