Un pavillon à 190 k€ avec autorisation de surélévation déjà obtenue.
Pierrefitte-sur-Seine · Seine-Saint-Denis (93) · à 8 min du RER D
Réponse sous 24 h · sans engagement · sans intermédiation
complète
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Pour ce bien, l'accès à la fiche complète passe par nous : partenariat agence en cours de finalisation. Nous vous transmettons les coordonnées du mandataire sans engagement et sans intermédiation — vous contactez l'agence directement, sans nous.
Demander la fiche complète ↗Avec Réhabiter, vous achetez ce pavillon, vous surélevez d'un niveau, vous louez l'étage neuf — et vous payez chaque mois presque rien.
Vous mettez 30 000 € d'apport. La banque vous prête 253 500 €. Un fonds tiers acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle (Code civil art. 815-1). La surélévation crée un T2 indépendant qui se loue ~ 750 €/mois en zone B1 Pierrefitte. À 10 ans, vous rachetez la quote-part du fonds au multiple convenu (1,30×).
Quatre raisons d'y croire — chacune sourcée.
Autorisation d'élévation déjà obtenue
L'annonce mentionne explicitement « possibilité d'élévation, autorisation mairie (service urbanisme) ». C'est l'or pour un projet d'intensification : pas d'attente PC, pas d'incertitude réglementaire. Le permis pré-validé fait gagner 6-12 mois sur le chantier.
Seul pavillon IDF sous 200 k€ ce mois
Sur les 84 pavillons étudiés en mai 2026, un seul franchit le filtre Scan Pro à moins de 200 000 €. La rareté est arithmétique : prix moyen Pierrefitte 3 320 €/m². Ce bien est 25 % sous le marché avant même la surélévation.
Sous-sol total + annexe déjà présents
Le pavillon a déjà un sous-sol total + une annexe. Avec la surélévation, vous obtenez à terme jusqu'à 3 volumes monétisables : votre logement principal (RDC), le T2 surélévation locatif, et potentiellement la transformation de l'annexe en T1 (Phase 2).
Demande locative tendue sur Pierrefitte
Pierrefitte est en zone B1 (zone tendue). Loyer T2 médian ~ 1 050 €/mois, vacance locative inférieure à 4 % selon Observatoire Loyers IDF. La surélévation crée un T2 indépendant qui se loue immédiatement et durablement.
Le bien et sa pré-qualification.
Données factuelles · 9 entrées
- Surface habitable
- ~ 70 m² plain-pied
- Sous-sol total
- inclus (~ 60 m²)
- Annexe
- incluse
- Composition
- séjour, cuisine, chambres, SDB
- Zone PLU
- à confirmer adresse
- Surélévation
- autorisation déjà obtenue
- DPE
- D-E (à confirmer)
- Distance RER
- ~ 600 m gare D Pierrefitte-Stains
- Mandat
- Propriétés-Privées.com
Pré-qualification Scan Pro · 6 / 15 pivots
- Autorisation surélévation
Mentionnée par l'agent + autorisation urbanisme déjà obtenue. Gain de 6-12 mois sur la procédure.
- Sous-sol + annexe existants
Double-volume bonus, monétisable à terme (annexe → T1 Phase 2).
- Accès rue indépendant
Géométrie pavillonnaire standard, escalier extérieur possible pour le T2 surélévation.
- Hauteur PLU exacte
L'autorisation est mentionnée mais à valider par extrait PLU à l'adresse précise.
- Structure porteuse
Diagnostic structurel requis pour valider la capacité de surcharge avant chantier.
- Zone tendue locative
Pierrefitte zone B1 · vacance < 4 % · loyer T2 médian 1 050 €/mois.
Trois étapes, et vous êtes chez vous.
Vous achetez à 65 %
Le fonds Réhabiter acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle (Code civil art. 815-1). Vous financez les 65 % restants par apport + prêt bancaire classique.
Vous surélevez le bâti
Création d'un T2 de ~ 60 m² au R+1 sur la dalle existante. Permis pré-validé selon l'autorisation déjà obtenue par le vendeur. Chantier 4-6 mois.
Le T2 paye votre prêt
Le logement créé est loué ~ 750 €/mois et passe sous votre seuil HCSF. À 10 ans, vous rachetez la quote-part du fonds au multiple 1,30×.
Achat classique vs votre achat Réhabiter.
Profil testé : primo 30 ans, 3 500 €/mois nets, apport 30 k€.
Sans Réhabiter, votre banque refuse votre dossier à 47 % d'endettement. Avec Réhabiter, vous achetez ce pavillon, vous le surélevez, vous touchez un loyer T2, et vous payez 1 093 € de moins par mois. Sur 25 ans, ce sont 328 000 € qui restent dans votre poche.
Deux profils acquéreurs.
| Votre apport | 30 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter | 35 % · 66 500 € |
| Frais de notaire | ~ 16 000 € |
| Travaux (surélévation + raccord) | 130 000 € |
| Prêt bancaire (25 ans · 3,8 %) | 253 500 € |
| Mensualité brute | 1 304 € |
| Loyer T2 perçu | + 750 €/mois |
| Votre charge mensuelle nette | 554 € |
| Endettement HCSF | 15,8 % |
| Rachat quote-part à 10 ans (1,30×) | 86 450 € + plus-value |
| Apport ménage | 25 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter | 40 % · 76 000 € |
| Frais + travaux | 146 000 € |
| Prêt bancaire | 235 000 € |
| Mensualité brute | 1 209 € |
| Loyer T2 perçu | + 750 €/mois |
| Votre charge nette mensuelle | 459 € |
| Endettement HCSF | 10,9 % |
Vous gagnez. Et trois autres aussi.
Vous
– 1 093 €/moisCharge ramenée à 554 €/mois nets · l'accession devient possible à 30 ans avec 30 k€ d'apport seulement.
Propriétaire vendeur
+ 14 000 €Vente fluide à 190 k€ avec dossier Scan Pro vs ~176 k€ vente lente d'un bien avec « potentiel non vérifié ».
Votre locataire T2
+ 60 m²T2 neuf créé en zone B1 tendue, à 10 min RER, jamais habité avant.
Collectivité
+ trajectoire ZANDensification douce sans foncier neuf, dans un quartier déjà équipé.
Cinq choses que nous ne ferons pas sur ce pavillon.
Nous ne sommes pas une agence immobilière. Sur ce bien précisément, voici ce que nous faisons — et surtout ce que nous ne ferons jamais.
Aucun mandat sur ce pavillon
Ce bien est commercialisé par Propriétés-Privées.com. Réhabiter n'a aucun intérêt financier dans sa vente.
Jamais d'accès aux clés seul
L'analyste accompagnera l'agent du vendeur lors de la visite. Vous y êtes invité.
Le prix de vente ne passe pas par nous
Vous payez 290 € à Réhabiter. Les 190 000 € du prix d'achat passent par le notaire — jamais par nos comptes.
La négociation reste votre prérogative
Nous vous fournissons les comparables DVF Pierrefitte. Vous négociez vous-même avec l'agence ou via courtier.
L'agence ne nous rémunère pas
Aucun apport d'affaires. Notre indépendance vis-à-vis du vendeur est totale.
Trois engagements pour vous protéger.
Sortie libre à tout moment
Vous pouvez racheter la quote-part du fonds quand vous voulez dans les 10 premières années, sur valorisation indépendante.
Cadre juridique standard français
Indivision conventionnelle Code civil art. 815-1. Convention rédigée par notre étude notariale partenaire.
Scan Pro 290 € remboursés
Si vous signez le compromis, le Scan Pro vous est intégralement remboursé. Si non, vous repartez avec un dossier d'expertise.
Cette pré-qualification est documentaire. Trois points spécifiques restent à confirmer.
Le Scan Pro complet (290 €) couvre ces 3 points et les 12 pivots restants.
- Permis de surélévation à l'adresse exacte. L'autorisation mentionnée par l'agent doit être validée par extrait écrit du service urbanisme communal — pour confirmer hauteur autorisée et conditions.
- Diagnostic structurel. Étude de capacité portante de la dalle existante avant chantier — par un bureau d'études structure partenaire (~ 1 500 €).
- État du sous-sol et de l'annexe. Humidité, raccordements, conformité — vérifications à la visite.
Vous êtes à 5 minutes de savoir si ce pavillon est vraiment pour vous.
Commandez votre Scan Pro complet : 15 pivots, permis surélévation vérifié, devis travaux paramétrique, scénarios financiers personnalisés.
290 € intégralement remboursés à la signature du compromis.
Sources. Annonce publique référencée — Propriétés-Privées.com via agrégateur EtreProprio.com. PLU de Pierrefitte-sur-Seine (à vérifier adresse précise). Observatoire Loyers IDF 2025-2026. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat & Résilience ».