Un pavillon de 148 m² avec un sous-sol déjà aménagé en logement indépendant.
Garges-lès-Gonesse La Lutèce · Val-d'Oise (95)
Réponse sous 24 h · sans engagement · sans intermédiation
d'origine
Vous voulez voir le bien tel qu'il est aujourd'hui ? Voici la fiche d'origine.
Ce pavillon est en vente via l'agence Sixième Avenue (M6 Immobilier), agent Mathieu Sathiyalingam. Réhabiter n'apparaît pas dans la transaction : nous vérifions la divisibilité, modélisons la finançabilité, et ne percevons aucun honoraire sur la vente. Allez voir l'annonce, contactez directement l'agence si elle vous parle.
Voir l'annonce SeLoger ↗Vous habitez les 100 m² du haut du pavillon. Le sous-sol aménagé (2 ch + cuisine + SDE) devient un T3 indépendant qui couvre une partie de votre prêt.
Vous mettez ~50 000 € d'apport. La banque vous prête ~370 k€. Le fonds Réhabiter porte 35 % du pavillon en indivision conventionnelle. Le T3 sous-sol — déjà aménagé selon l'annonce — se loue ~ 750 €/mois à Garges. À 10 ans, rachat de la quote-part au multiple 1,30×.
Quatre raisons d'y croire — chacune documentée par l'annonce.
L'agent vend déjà la division — il manque juste la régularisation
L'annonce SeLoger décrit explicitement : « Un sous-sol total aménagé avec 2 chambres supplémentaires, une cuisine, ainsi qu'une salle d'eau — idéal pour accueillir famille, amis ou pour un usage indépendant. » Le travail de division est déjà fait physiquement. Reste à régulariser administrativement et créer un accès séparé.
Espace pour formaliser une entrée indépendante
Avec 500 m² de terrain en exposition sud, place de parking privative et jardin verdoyant, la parcelle permet de créer un accès distinct vers le sous-sol (escalier extérieur ou porte côté jardin) sans passer par les espaces communs du pavillon principal.
Secteur résidentiel calme, bus 252/255/270
Quartier pavillonnaire prisé de Garges-lès-Gonesse, à proximité écoles, commerces et transports. 3 lignes de bus à moins de 500 m (252, 255, 270) reliant la gare RER D Garges-Sarcelles (~15 min). Demande locative T2-T3 soutenue sur Garges.
3 304 €/m² · marge à la revente
Prix au m² de 3 304 €, alors que la fourchette régionale Garges va de 1 698 € à 4 381 €/m². Le bien est dans la moitié basse du marché tout en proposant 148 m² + sous-sol aménagé. Marge de valorisation à 5-10 ans si le secteur Dame Blanche se requalifie.
Trois étapes, et le sous-sol est votre allié financier.
Vous achetez à 65 %
Le fonds Réhabiter porte 35 % du pavillon en indivision conventionnelle (Code civil 815-1). Vous portez les 65 % par apport + prêt bancaire.
Régularisation du sous-sol
Création d'un accès indépendant (escalier ou porte côté jardin), régularisation administrative du lot, raccordements compteurs séparés, isolation. Chantier 3-4 mois — pas de construction neuve.
Le T3 réduit votre charge
Sous-sol loué ~ 750 €/mois en zone tendue · soustrait au calcul HCSF. Rachat quote-part à 10 ans (1,30×).
Achat classique vs votre achat Réhabiter.
Profil testé : couple primo 4 500 €/mois nets cumulés, apport 50 k€. Chiffres indicatifs — Scan Pro complet à venir.
Sans Réhabiter, votre banque refuse à 60 % d'endettement. Avec Réhabiter, vous achetez, vous régularisez le sous-sol existant, vous percevez le loyer T3 et vous payez environ 1 610 € de moins par mois. Chiffres à recalibrer par le Scan Pro complet.
Vous gagnez. Et trois autres aussi.
Vous
– 1 610 €/moisCharge ramenée à ~1 088 €/mois pour devenir propriétaire d'un pavillon 148 m² à Garges.
Propriétaire vendeur
vente fluideVente sécurisée à 489 k€ avec dossier Scan Pro vs vente longue d'un pavillon "à valoriser" pour les acheteurs classiques.
Locataire T3
+ 48 m² indépendantT3 aménagé à Garges avec entrée privative, expo sud, loyer modéré ~750 €/mois en grande couronne tendue.
Collectivité
+ logement crééDensification douce d'un pavillon existant sans étalement urbain. Trajectoire ZAN respectée.
Cinq choses que nous ne ferons pas sur ce pavillon.
Aucun mandat sur ce pavillon
Bien commercialisé par Sixième Avenue (M6 Immobilier). Réhabiter n'a aucun intérêt financier dans sa vente.
Jamais d'accès aux clés seul
L'analyste accompagnera l'agent du vendeur lors de la visite.
Le prix ne passe pas par nous
Vous payez 290 € à Réhabiter. Les 489 000 € passent par le notaire.
Vous négociez votre prix
Nous fournissons les comparables DVF Garges. Vous négociez vous-même.
L'agence ne nous rémunère pas
Aucun apport d'affaires. Notre indépendance est totale.
Trois engagements pour vous protéger.
Sortie libre à tout moment
Rachat de la quote-part du fonds quand vous voulez dans les 10 premières années.
Cadre juridique standard français
Indivision conventionnelle Code civil art. 815-1. Convention rédigée par notre étude notariale.
Scan Pro 290 € remboursés
Si vous signez le compromis, le Scan Pro vous est intégralement remboursé.
Trois points spécifiques à ce sous-sol restent à confirmer.
Le Scan Pro complet (290 €) couvre ces 3 points et les 12 pivots restants.
- Conformité du sous-sol. Hauteur sous plafond ≥ 2,30 m sur surface significative · ventilation suffisante · ouvertures vers l'extérieur permettant la décence locative selon décret 2002-120.
- Règlement PLU Garges + zonage. Vérifier si la division en deux logements est autorisée en zone Dame Blanche Ouest · création d'accès séparé · obligation de stationnement (Garges hors périmètre L.151-36 800 m de la gare RER D).
- Raccordements indépendants. Faisabilité compteurs séparés Enedis · eau (un seul compteur ou possible séparation) · télécom · coût total des raccordements à intégrer aux travaux.
Vous êtes à 5 minutes de savoir si ce pavillon est vraiment pour vous.
Commandez votre Scan Pro complet : 15 pivots vérifiés, chiffres recalibrés, devis travaux complet.
290 € intégralement remboursés à la signature du compromis.
Sources. Annonce SeLoger référence 242215543 consultée le 25 mai 2026. Agent : Mathieu Sathiyalingam (Sixième Avenue, RSAC 878 347 814). Observatoire CLAMEUR loyers Val-d'Oise. Cadastre IGN. Décret décence 2002-120.