Une maison qui est déjà trois logements distincts. Reste à le formaliser.
Aulnay Canal · Pont de l'Union · Seine-Saint-Denis (93)
Réponse sous 24 h · sans engagement · sans intermédiation
d'origine
Vous voulez voir le bien tel qu'il est aujourd'hui ? Voici la fiche d'origine.
Cette maison est en vente via l'agence Laforet Aulnay-sous-Bois (6 rue Isidore Nerat, 93600 Aulnay). Réhabiter n'apparaît pas dans la transaction : nous vérifions la divisibilité, modélisons la finançabilité, et ne percevons aucun honoraire sur la vente. Allez voir l'annonce, contactez directement l'agence si elle vous parle.
Voir l'annonce SeLoger ↗Vous habitez la maison principale + le rez-de-jardin F2. Vous louez le studio dépendance. La maison vaut déjà tripartie — le marché classique la sous-évalue.
Vous mettez ~45 000 € d'apport. La banque vous prête ~330 k€. Le fonds Réhabiter porte 35 % de la maison en indivision conventionnelle. Le studio dépendance — déjà aménagé selon l'annonce — se loue ~ 700 €/mois sur Aulnay. Le prix au m² apparent de 4 656 €/m² est artificiellement élevé : la surface officielle de 90 m² n'intègre ni le F2 du rez-de-jardin ni le studio dépendance. La vraie surface utile est de l'ordre de 150 à 180 m².
Quatre raisons d'y croire — chacune documentée par l'annonce.
L'agence vend déjà trois espaces autonomes — il manque juste la régularisation
L'annonce SeLoger décrit explicitement : « La maison principale propose 3 chambres dont une suite parentale. Rez-de-jardin aménagé en F2 (séjour, cuisine, salle d'eau, WC, chambre). À l'extérieur, terrasse et dépendance aménagée en studio (pièce principale avec cuisine, salle d'eau et WC). » La division est déjà faite physiquement. Reste à régulariser administrativement et créer des accès séparés.
Trois points d'eau distincts, trois WC : la pré-installation est là
Avec 370 m² de parcelle et 3 WC installés selon l'annonce, la maison dispose déjà des trois points d'eau distincts nécessaires aux trois logements. Le studio dépendance étant physiquement séparé du bâti principal, l'accès indépendant existe par nature — il reste à formaliser une entrée propre côté rue ou jardin.
Secteur recherché d'Aulnay, bus 613/637
Quartier pavillonnaire prisé d'Aulnay-sous-Bois, calme et résidentiel. Bus 613 et 637 à moins de 500 m. À proximité du canal de l'Ourcq et accès rapide vers le RER B Aulnay-sous-Bois. Demande locative T1-T2 forte sur Aulnay côté Pont de l'Union, secteur familial.
4 656 €/m² affiché · vraie base ~2 500-2 800 €/m²
Le prix au m² affiché de 4 656 €/m² repose sur les 90 m² officiels de la maison principale. Si on intègre le F2 du rez-de-jardin et le studio dépendance (estimés ensemble à 60-90 m² utiles), le prix réel au m² tombe entre 2 500 € et 2 800 €/m² — bien en dessous de la moyenne d'Aulnay. État « comme neuf » selon l'annonce.
Trois étapes, et le studio devient votre allié financier.
Vous achetez à 65 %
Le fonds Réhabiter porte 35 % de la maison en indivision conventionnelle (Code civil 815-1). Vous portez les 65 % par apport + prêt bancaire.
Régularisation des 3 lots
Création d'accès indépendants pour le F2 du rez-de-jardin et le studio dépendance, régularisation administrative, séparation des compteurs Enedis et eau, mise en conformité décence. Chantier 3-4 mois.
Le studio réduit votre charge
Studio dépendance loué ~ 700 €/mois en zone tendue · soustrait au calcul HCSF. Rachat quote-part à 10 ans (1,30×).
Achat classique vs votre achat Réhabiter.
Profil testé : couple primo 4 500 €/mois nets cumulés, apport 45 k€. Chiffres indicatifs — Scan Pro complet à venir.
Sans Réhabiter, votre banque refuse à 58 % d'endettement. Avec Réhabiter, vous achetez, vous régularisez les trois lots déjà construits, vous percevez le loyer du studio et vous payez environ 1 690 € de moins par mois. Chiffres à recalibrer par le Scan Pro complet.
Vous gagnez. Et trois autres aussi.
Vous
– 1 690 €/moisCharge ramenée à ~920 €/mois pour devenir propriétaire d'une maison + F2 + studio à Aulnay.
Propriétaire vendeur
vente fluideVente sécurisée à 419 k€ avec dossier Scan Pro vs vente longue d'un bien atypique tri-parti que les acheteurs classiques ne savent pas valoriser.
Locataire studio
+ studio indépendantStudio aménagé à Aulnay avec entrée privative côté jardin, cuisine + salle d'eau, loyer modéré ~700 €/mois en grande couronne tendue.
Collectivité
+ 2 logements régularisésRégularisation de deux logements existants déjà construits, sortie du gris administratif, sans étalement urbain. Trajectoire ZAN respectée.
Cinq choses que nous ne ferons pas sur cette maison.
Aucun mandat sur cette maison
Bien commercialisé par Laforet Aulnay-sous-Bois. Réhabiter n'a aucun intérêt financier dans sa vente.
Jamais d'accès aux clés seul
L'analyste accompagnera l'agent du vendeur lors de la visite.
Le prix ne passe pas par nous
Vous payez 290 € à Réhabiter. Les 419 000 € passent par le notaire.
Vous négociez votre prix
Nous fournissons les comparables DVF Aulnay. Vous négociez vous-même.
L'agence ne nous rémunère pas
Aucun apport d'affaires. Notre indépendance est totale.
Trois engagements pour vous protéger.
Sortie libre à tout moment
Rachat de la quote-part du fonds quand vous voulez dans les 10 premières années.
Cadre juridique standard français
Indivision conventionnelle Code civil art. 815-1. Convention rédigée par notre étude notariale.
Scan Pro 290 € remboursés
Si vous signez le compromis, le Scan Pro vous est intégralement remboursé.
Trois points spécifiques à cette configuration tri-partite restent à confirmer.
Le Scan Pro complet (290 €) couvre ces 3 points et les 12 pivots restants.
- Conformité de la dépendance studio. Surface minimale décence (9 m²) · hauteur sous plafond ≥ 2,20 m · ventilation et ouverture sur extérieur · titre de construction de la dépendance (permis de construire d'origine ou régularisation possible).
- Règlement PLU Aulnay + zonage Canal-Pont de l'Union. Vérifier si la division formelle en 3 lots est autorisée · création de 2 accès séparés · obligations de stationnement (1 place déjà annoncée) · contraintes architecturales de la zone.
- Raccordements indépendants. Faisabilité compteurs séparés Enedis pour les 3 lots · eau (séparation des trois points actuels) · télécom · coût total des raccordements à intégrer aux travaux.
Vous êtes à 5 minutes de savoir si cette maison est vraiment pour vous.
Commandez votre Scan Pro complet : 15 pivots vérifiés, chiffres recalibrés, devis travaux complet.
290 € intégralement remboursés à la signature du compromis.
Sources. Annonce SeLoger référence 263824361 consultée le 26 mai 2026. Agence : Laforet Aulnay-sous-Bois, 6 rue Isidore Nerat, 93600 Aulnay-sous-Bois (RCS 812 734 036). Observatoire CLAMEUR loyers Seine-Saint-Denis. Cadastre IGN. Décret décence 2002-120.