Pavillon F4 à diviser avec 847 m² de terrain
Sarcelles Village · Val-d'Oise (95) · à 700 m du RER H
Réponse sous 24 h · sans engagement · sans intermédiation
Avec Réhabiter, vous achetez ce pavillon, vous le rénovez, vous touchez un loyer locatif — et vous payez chaque mois moins qu'un loyer en location.
Vous mettez 30 000 € d'apport. La banque vous prête 358 000 €. Un fonds tiers acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle (Code civil art. 815-1). Le logement indépendant créé sur votre terrain — un studio dans le garage actuel ou un T2 construit à l'arrière, selon votre choix — vous rapporte 650 €/mois et passe sous votre seuil HCSF. À 10 ans, vous rachetez la quote-part du fonds au multiple convenu (1,30×).
Quel est votre profil, et que devient ce pavillon pour vous ?
Sélectionnez le profil le plus proche du vôtre. Les chiffres se mettent à jour. Vous obtiendrez une simulation précise dans votre Scan Pro complet.
3 profils-types testés
Tous compatibles avec le bien. La conversion en accord de prêt dépend du dossier complet instruit par le courtier partenaire.
Quatre raisons d'y croire — chacune sourcée.
Une fiche Réhabiter ne signale pas un « potentiel » : elle l'argumente, le source et le chiffre. Voici ce qui rend ce bien différent des 71 autres pavillons en vente à Sarcelles aujourd'hui.
Une parcelle quatre fois plus grande que la moyenne
76 m² bâtis sur 847 m² de terrain, soit 9 % d'emprise au sol. La médiane à Sarcelles Village se situe entre 35 et 45 %. Il reste assez de terrain pour un second logement à l'arrière, sans toucher au vôtre.
L'agent mandataire confirme lui-même le potentiel
L'annonce mentionne « extension, dépendance ou agrandissement par l'arrière du terrain » et « garage transformable ». Le potentiel est déjà documenté côté vendeur. Ce que Réhabiter apporte : le chiffrage, le PLU, le financement, le locataire.
Le DPE F joue pour vous
La loi Climat & Résilience interdit la location des biens DPE F au 1er janvier 2028. Vous devez rénover de toute façon. Réhabiter mutualise rénovation et division en un seul chantier : le coût marginal de la division descend de 60 %.
Un quartier prisé, pas un quartier prioritaire
Sarcelles Village (≠ QPV des Lochères) est le quartier historique pavillonnaire — écoles, RER H à 700 m. Prix moyen 3 160 €/m². Après division, le prix m² de votre projet retombe à 2 905 €/m² — soit 8 % sous le marché, avec un logement supplémentaire en zone B1 tendue.
Le bien et sa pré-qualification.
À gauche, les faits issus de l'annonce publique. À droite, la pré-qualification Scan Pro Réhabiter — six critères analysés sur quinze. Le Scan Pro complet est délivré après visite.
Données factuelles · 9 entrées
- Surface habitable
- 76 m² · 4 pièces
- Terrain
- 847 m²
- RDC
- séjour, cuisine, SDB, WC
- Étage
- 2 chambres, WC
- Annexes
- cave, garage, jardin
- DPE
- F · 348 kWh/m²/an
- GES
- F · 75 kg CO₂
- Coût énergie
- 1 738 – 2 352 €/an
- Mandat
- iad France · charge vendeur
Pré-qualification Scan Pro · 6 / 15 pivots
- Emprise au sol
9 % bâtis sur 847 m². Plafond UAb à 50 %. Marge exceptionnelle.
- Logement indépendant à l'arrière
Construction neuve ~ 54 m². Voie principale signalée par le mandataire.
- Garage transformable
Voie alternative : studio 28 m² sans construction neuve.
- Stationnement
Loi 2025-1129 (rayon 800 m gare) potentiellement applicable.
- Accès séparé pour le locataire
Servitude piétonne à mesurer sur place.
- DPE F — rénovation obligatoire
Intégrée au chantier. Coût compris dans le devis travaux.
Trois étapes, et vous devenez propriétaire.
Le modèle Réhabiter combine un fonds tiers, un chantier mutualisé et une sortie programmée. Chaque étape s'appuie sur un cadre juridique français existant — pas d'innovation, pas de zone grise.
Vous achetez à 65 %
Le fonds Réhabiter acquiert 35 % du pavillon en indivision conventionnelle (Code civil art. 815-1). Vous financez les 65 % restants par votre apport + un prêt bancaire classique.
Vous rénovez et divisez en un chantier
Rénovation thermique F→C et création du logement indépendant portées en un seul projet, suivies par un maître d'œuvre partenaire. Le coût marginal de la division descend de 60 %.
Le loyer paye une partie de votre prêt
Le logement indépendant est loué 650 €/mois et vient se soustraire à votre calcul d'endettement HCSF. À 10 ans, vous rachetez la quote-part du fonds au multiple convenu (1,30×).
Achat classique vs votre achat Réhabiter.
Profil testé : couple primo, 4 500 €/mois nets cumulés, apport 30 k€. Ce que change concrètement le modèle Réhabiter sur ce bien précis.
Sans Réhabiter, votre banque refuse votre dossier à 39 % d'endettement et vous restez locataire. Avec Réhabiter, vous achetez ce pavillon, vous le rénovez, vous touchez un loyer locatif, et vous payez 572 € de moins par mois que si l'achat classique passait. Sur 25 ans, ce sont 171 600 € qui restent dans votre poche — l'équivalent d'un studio parisien.
Deux profils acquéreurs, deux trajectoires.
Chiffres produits par le simulateur Réhabiter. Indicatifs, basés sur les hypothèses listées dans la fiche Scan Pro complète.
| Votre apport | 30 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter (sur prix) | 35 % · 105 000 € |
| Frais de notaire | ~ 24 000 € |
| Travaux (division + rénov DPE F→C) | 170 000 € |
| Prêt bancaire (25 ans · 3,8 %) | 358 000 € |
| Mensualité brute | 1 844 € |
| Loyer locatif perçu | + 650 €/mois |
| Votre charge mensuelle nette | 1 194 € |
| Endettement HCSF | 26,5 % |
| Rachat quote-part à 10 ans (1,30×) | 136 500 € + plus-value marché |
| Votre apport | 50 000 € |
| Quote-part fonds Réhabiter | 45 % · 135 000 € |
| Frais de notaire | ~ 24 000 € |
| Travaux | 170 000 € |
| Prêt bancaire (25 ans · 3,8 %) | 308 000 € |
| Mensualité brute | 1 587 € |
| Loyer locatif perçu | + 650 €/mois |
| Votre charge mensuelle nette (vs loyer actuel 1 200 €) | 937 € |
| Endettement HCSF | 24,0 % |
| Rachat quote-part à 10 ans (1,30×) | 175 500 € + plus-value marché |
Vous gagnez. Et trois autres aussi.
Le modèle Réhabiter n'est viable que parce qu'il crée de la valeur pour quatre parties simultanément. Aucune au détriment d'une autre.
Vous
– 572 €/moisCharge ramenée à 1 194 €/mois — un achat possible là où la banque refusait l'achat classique.
Propriétaire vendeur
+ 22 000 €Vente fluide à 299 k€ avec dossier Scan Pro, vs vente lente d'un bien à rénover.
Votre locataire
+ 1 logementStudio ou T2 créé en zone B1 tendue, accès indépendant, 700 m du RER H.
La collectivité
+ trajectoire ZANDensification douce sans foncier neuf. Logement éligible aidé.
Cinq choses que nous ne ferons pas sur ce pavillon.
Nous ne sommes pas une agence immobilière. Sur ce bien précisément, voici ce que nous faisons — et surtout ce que nous ne ferons jamais. C'est ce qui rend notre rapport honnête, et notre prestation à 290 € (au lieu de 4-8 % du prix d'achat comme une agence classique) tenable juridiquement.
Aucun mandat sur ce pavillon
Ce bien est commercialisé par l'agence immobilière détentrice du mandat. Réhabiter n'a aucun intérêt financier dans sa vente — nous référençons et analysons.
Jamais d'accès aux clés seul
L'analyste Réhabiter accompagnera l'agent du vendeur lors de la visite. Vous êtes invité à y assister. Jamais d'accès au bien sans présence de l'agence.
Le prix de vente ne passe pas par nous
Vous payez 290 € à Réhabiter pour le Scan Pro. Les 299 000 € du prix d'achat passent directement par le notaire — jamais par nos comptes.
La négociation reste votre prérogative
Nous vous fournissons 3 comparables DVF de Sarcelles, l'analyse du marché Chaufour, la décote DPE F vérifiable. Vous négociez le prix vous-même avec l'agence ou via votre courtier.
L'agence ne nous rémunère pas
Aucun apport d'affaires, aucune rétro-commission, aucun honoraire de vente. Notre indépendance financière vis-à-vis du vendeur est totale — c'est ce qui rend notre rapport crédible.
Trois engagements pour vous protéger.
Le modèle Réhabiter est conçu pour vous bénéficier — pas pour vous piéger. Voici ce qui rend l'engagement réversible.
Sortie libre à tout moment
Vous pouvez racheter la quote-part du fonds quand vous voulez dans les 10 premières années, sur valorisation indépendante. Pas de pénalité de sortie anticipée.
Cadre juridique standard français
Indivision conventionnelle Code civil art. 815-1. Aucune innovation, aucun statut atypique, jurisprudence stable. Convention rédigée par notre étude notariale partenaire.
Scan Pro 290 € remboursés
Si vous signez le compromis, votre Scan Pro vous est intégralement remboursé. Si vous ne signez pas, vous repartez avec un dossier d'expertise complet utilisable ailleurs.
Cette pré-qualification est documentaire. Trois vérifications de terrain restent à faire.
Le Scan Pro complet (290 €, remboursés en cas de signature) couvre ces trois points et les douze pivots restants.
- Règlement PLU à l'adresse précise. Sarcelles compte plusieurs zones urbaines. La pré-qualification suppose UAb ; à confirmer sur cartographie communale.
- Accès séparé pour le locataire. Avec 847 m² en lanière probable, l'entrée indépendante existe-t-elle déjà ou faut-il créer une servitude ? Mesure sur place.
- Coût travaux réel. L'estimation 170 k€ est paramétrique. Une visite avec un artisan partenaire l'affinera à ±15 %.
Vous êtes à 5 minutes de savoir si ce pavillon est vraiment pour vous.
Commandez votre Scan Pro complet : 15 pivots PLU, étude divisibilité, devis travaux paramétrique, scénarios financiers personnalisés sur votre revenu réel.
Si vous signez le compromis, les 290 € vous sont intégralement remboursés. Si vous ne signez pas, vous repartez avec un dossier d'expertise réutilisable.
PLU de Sarcelles — règlement zone UAb (révision approuvée 16/12/2023, à vérifier adresse précise).
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 — art. L.151-36 CU, périmètre étendu à 800 m.
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat & Résilience » — interdiction location DPE F au 01/01/2028.
Prix moyen Sarcelles 95200 : 3 160 €/m² — observatoire Notaires 95, croisé bases publiques de transactions.
Indivision conventionnelle (Code civil art. 815-1) · rachat de quote-part au multiple convenu (1,30 à 1,45×) connu dès la signature.